企业拆迁补偿评估要注意什么问题

一、企业拆迁补偿评估要注意什么问题

企业拆迁评估的时候，每一块的评估价值如何确定？吴少博律师谈

（一）土地的补偿

土地所有权的形式有两种——集体所有制和国有土地。国有土地分商业、工业、住宅，工矿仓储、教育娱乐等，在实际评估的时候可能会有区别。集体土地原则上还不能上市交易，现在只在北京十八个县市区有了试点。市场价值如何体现呢？我们就要参考市场评估规范当中的类似原则了。集体建设用地类似于国有工业用地，因为集体建设用地也是建设了厂房，跟国有工业用地是一个道理，这也符合了“类似原则”中的同用途、同种类、同区域的要求。

标有了国有土地住宅用途，即便写着“住宅用途”，但却用于实际经营，这时要区分是符合厂房的实际经营还是商业的实际经营。因为这两项补偿差距非常大，商业的补偿比工厂的补偿最高可高出7-10倍。现在实际补偿中遵循“就高不就低”的原则，价值排序是：商业＞住宅＞工业，如果是住宅却用于工业，实际就应该按照住宅的方式来补偿，如果住宅用于商业，则应该按照商业的方式来补偿。

（二）厂房的补偿

以前的评估规范中划定的一个补偿标准是，要求根据种类、结构、材质以及形态进行不同方式的评估。厂房有砖木的、砖混的、木质的、钢构的等，不同性质的厂房价值——就是现在的建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称）——怎么衡量呢？实践中有很多厂房的高度、宽度和结构都不一样，我们办案中见过的厂房最宽在十五米以上，高度六米五以上，一层抵两层。根据厂房用途结构不一致，补偿也存在区别，如冷库不是按照平方计算的，而是按照立方计算的，因为冷库四周都进行了设备添置。

（三）厂房跟土地有空余的怎么补偿？

如果有完整的土地使用权，空余的土地也要进行土地市场价值补偿。

在此要纠正一个问题，由于市场价值永远是循环变动的，所以各个地方以前公布的区位补偿价如果不调整，就无法反映市场价值。

（四）停产停业损失

一次性停产停业损失应该是企业最主要的补偿项目。停产停业损失往往不纳入到《房地产评估规范》中，而是制定单独的政策。以前根据纳税额进行推算的做法已经淘汰，现在大部分是按每平方米的价值直接补偿。我们认为，在进行一次性停产停业损失的时候要根据企业的具体状况区别对待。其他的装修附属物、可移动和不可移动的机器设备等等都是据实评估。

二、征地拆迁评估中是否对土地进行评估？

1、如果征收的是国有土地，需要对土地进行地价评估。

2、如果征收的是农村集体土地，一般不需要对土地进行评估。

三、农村集体土地上的房屋拆迁如果没有拆迁许可证，拆迁部门有没有违法？

集体土地上的房屋没有拆迁一说，只有安置的说法。安置的话，前提是政府已经合法征用了该地，然后公示安置补偿方案，按法定程序履行征收手续。

从目前国内相关法律法规来说，只要有批文且程序合法，被征地农民是无权说话的，提出异议就会涉嫌违法，或者“扰乱公务”。当然，农民对安置方案是有权说话的，可以通过讨论、谈判等方法达成一致。

安置方案通过之后，政府可以依法拆除征用土地上的建筑物，不需要其他任何手续。

顶一下

(0)

0%

踩一下

(0)

0%